Contrato de Arrendamiento de una Propiedad

EXPLICACIONES LEGALES

Si tienes una propiedad que vas a arrendar o si eres arrendador o arrendatario, es siempre recomendable que el contrato conste por escrito y que contenga todas las situaciones que va a regir. Infórmate sobre lo que debe o puede contener el contrato en este artículo.

Con frecuencia ha tocado ver juicios en los que el arrendador demanda al arrendatario para terminar un contrato de arrendamiento, pero este no ha sido suscrito por escrito o bien el contrato no contiene todas aquellas materias que es necesario regular.

Ante esto el arrendador puede verse afectado ante un incumplimiento, como sucede por ejemplo en el caso de que el arrendatario subarriende, que no pague los servicios básicos o comunes entre otras cosas.

Por otra parte el arrendatario puede verse afectado, respecto a la forma y tiempo que se reajusta la renta, las causas de término del contrato u otras que normalmente deben pactarse para asegurar adecuadamente sus derechos.

¿Contrato escrito o verbal?

El contrato de arrendamiento no requiere constar por escrito, sin embargo es útil y a veces indispensable hacerlo para poder garantizar y fijar los límites de los compromisos adquiridos para su adecuado cumplimiento.

¿Qué puedo regular en el contrato?

En el contrato de arrendamiento puede regular lo siguiente:

  1. Quienes son las partes. Nombre completo de arrendador y arrendatario, sus cédulas de identidad, profesión o actividad, y su domicilio.
  2. La propiedad y su destino. Se hará señalando su dirección, comuna y ciudad, y el destino que se le dará (habitacional, comercial, agrícola).
  3. La renta pactada o canon de arrendamiento. Es indispensable fijar el monto que el arrendatario deberá pagar al arrendador, y la forma en que consiste, como si es en efectivo, de acuerdo a la UF u otra forma.
  4. La fecha y forma de pago. Por ejemplo: “La renta pactada se pagará los diez primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas.”
  5. Como se efectuará el pago de la renta. Directamente al arrendador, si es en el domicilio del arrendatario o arrendador, o si es por depósito bancario u otra forma.
  6. Si es reajustable, cuando y de qué forma se reajustará. Por ejemplo. “La renta pactada será reajustable semestralmente de conformidad a la variación que experimente el índice de precios al consumidor (IPC), desde el mes de Julio del presente año…”. Normalmente se pacta anual o semestralmente.
  7. La vigencia del contrato. Esta cláusula es señalada en los contratos para indicar desde que momento va a comenzar a regir el contrato. Por ejemplo. “El contrato comenzará a regir en dos meses desde esta fecha.” o bien “El contrato comenzó a regir el día 01 de Enero del año 2008” o “El contrato comenzará a regir desde esta fecha.”
  8. El periodo de tiempo que durará el contrato y si será renovable o no. Por ejemplo: “El contrato tendrá una duración de un año, renovable por periodos iguales y sucesivos de igual tiempo.”
  9. La forma de término del contrato. Normalmente se señala que el contrato continuará vigente mientras una de las partes no de aviso a la otra dentro de un plazo determinado, que desea no renovar el contrato.

Por ejemplo: “El contrato será renovable en la forma señalada, si ninguna de las partes diere aviso a la otra con una anticipación máxima de sesenta días, de su voluntad de ponerle término al contrato, lo que se efectuará mediante carta certificada.”

  1. El termino anticipado e inmediato del contrato por no pago de las rentas. Esta cláusula, se entiende incorporada al contrato sin necesidad de las partes lo expresen, sin embargo suele señalarse en los contratos, como operará este derecho del arrendador. Por ejemplo: “El no pago oportuno de una o más rentas pactadas en la forma señalada, dará derecho al arrendador para solicitar el término inmediato del contrato de conformidad a la ley.”
  2. Las obligaciones del arrendatario y el efecto de su incumplimiento. Aquí se señalan que cosas puede o no puede hacer el arrendatario en el inmueble, tales como la prohibición de subarrendar, de darle un destino distinto al señalado en el contrato, hacer modificaciones, mejoras, acordar obligaciones relativas a la mantención y conservación de la propiedad y sus artefactos, entre otras.

Se expresará además qué efecto tendrá el que no cumpla con dichas obligaciones, tal como el derecho a solicitar la terminación inmediata del contrato o el hecho de indemnizar perjuicios.

  1. La restitución de la propiedad. En esta parte, corresponde expresar la forma en que se devolverá la propiedad una vez que termine el contrato, al arrendador.
  2. Las obligaciones del arrendador y su responsabilidad. En ésta parte se expresa comúnmente que el arrendador deberá reembolsar algunos gastos en que incurra el arrendatario en la propiedad y que por su calidad correspondería hacerlos al arrendador, que no será obligación del arrendador efectuar mejoras a la propiedad y de que asuntos será responsable.
  3. La estipulación del pago de garantía. Esta cláusula es normalmente utilizada en que el arrendatario efectúa el pago de un mes de garantía al arrendador, en el evento que al terminar el contrato, hayan deterioros en la propiedad que no existían al momento de hacer el contrato.
  4. Domicilio y jurisdicción en caso de recurrir a Tribunales. Consiste en señalar el lugar que se tendrá por domicilio en caso en que haya que intervenir a los tribunales de Justicia a a causa del contrato. Por ejemplo. Las partes fijan su domicilio en Santiago y se someten desde ya a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.
  5. Otros pactos. Existe libertad de las partes para insertar todos los pactos que crean convenientes, entre estos, la facultad del arrendador, en caso de no pago de la renta por parte del arrendatario, de poner sus antecedentes personales a disposición de bases o registros, que divulguen al público sus registros, como Dicom.

Estos datos señalados no son absolutos y solo se exponen a modo de consejo, cada contrato tiene sus propias particularidades que deberán ser consideradas por las partes para proteger de mejor manera sus derechos.

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